為促進(jìn)桂林房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，保障民生穩(wěn)定發(fā)展，近日，桂林市印發(fā)了《桂林市城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“新規(guī)”)。新規(guī)旨在進(jìn)一步規(guī)范相應(yīng)城區(qū)商品房預(yù)售資金使用，保證在建項目都能順利交付，避免出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。新規(guī)要求開發(fā)商將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項目”。賬戶受多方監(jiān)管，開發(fā)商不得擅自挪作他用，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。

新規(guī)出臺已近一個月，開發(fā)商落實情況如何?新規(guī)和原先商品房預(yù)售資金監(jiān)管有什么不同?對購房者帶來哪些影響?記者對此進(jìn)行了采訪。

01保住建設(shè)資金 延長監(jiān)管期限

(相關(guān)資料圖)

商品房預(yù)售資金，指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房出售時，由承購人繳交的定金、預(yù)付款、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等各種款項。

9月30日，記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)部門了解到，本次出臺的新規(guī)，最大的特點是用制度為保交樓提供了根本保障。商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，按照不低于當(dāng)年本市房屋建筑工程造價指標(biāo)計算的預(yù)售項目總工程造價確定，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金繳存和使用的監(jiān)管，防范預(yù)售資金被挪作他用，從根本上保住項目的建設(shè)資金。

原先商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度是按照項目預(yù)售金額來確定，約為預(yù)售金額的10%。新規(guī)出臺后，商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度是按能達(dá)到保交樓條件的工程造價為最低監(jiān)管額度。通俗來說，就是按確保項目順利完成交付所需要的資金來計算。

據(jù)了解，如今新規(guī)出臺后，以項目工程造價成本來計算，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為桂林工程造價標(biāo)準(zhǔn)大約2200元/平方米。按照目前市場價格對比，這意味著，新規(guī)出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金受監(jiān)管的額度有所提高。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長申應(yīng)林表示，本次新規(guī)從預(yù)售資金監(jiān)管變成建設(shè)資金監(jiān)管，為保交樓提供了根本的保障。

新規(guī)指出，商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》之日起，至本項目完成房屋所有權(quán)首次登記止。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限相比之前有所延長。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，如果購房者的不動產(chǎn)權(quán)證還沒辦下來，那么房地產(chǎn)企業(yè)的商品房預(yù)售資金也不能隨意挪用，如果開發(fā)商想啟動這筆沉淀的資金，則需要抓緊給老百姓辦理不動產(chǎn)證，這個也是對老百姓權(quán)益的保障。

02明確資金使用細(xì)則 監(jiān)管節(jié)點更細(xì)化

新規(guī)提出，監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金達(dá)到本預(yù)售項目監(jiān)管額度后，超出應(yīng)監(jiān)管額度的商品房預(yù)售資金可以由預(yù)售人提取使用。新規(guī)明確了商品房預(yù)售資金使用細(xì)則，監(jiān)管節(jié)點更具體更細(xì)化。

首先，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項目用款計劃。用款計劃應(yīng)當(dāng)按照完成工程形象進(jìn)度50%、75%、主體結(jié)構(gòu)封頂、完成五方竣工驗收、完成房屋所有權(quán)首次登記等5個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。項目完成工程形象進(jìn)度50%前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金留存額度不得低于應(yīng)監(jiān)管資金額度的70%;項目完成工程形象進(jìn)度75%前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金留存額度不得低于應(yīng)監(jiān)管資金額度的50%;項目完成結(jié)構(gòu)封頂前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金留存額度不得低于應(yīng)監(jiān)管資金額度的40%;項目完成五方竣工驗收前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金留存額度不得低于應(yīng)監(jiān)管資金額度的20%;項目完成五方驗收至完成房屋所有權(quán)首次登記期間，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金留存額度不得低于應(yīng)監(jiān)管資金額度的15%。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管資金必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，經(jīng)住建部門復(fù)核同意后，按照工程建設(shè)節(jié)點可以撥付使用，更能有效確保項目各個工程節(jié)點的順利完成。這是從制度上“保交樓防爛尾”的重大舉措。

03明確多方責(zé)任 監(jiān)管力度加大

新規(guī)指出，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、人民銀行桂林市中心支行、桂林銀保監(jiān)分局按照職責(zé)分工對商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施指導(dǎo)和監(jiān)督。相比之前，本次新規(guī)明確責(zé)任部門，監(jiān)管力度加大。

同時，按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則，預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管主管部門、監(jiān)管銀行共同簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》，在商品房預(yù)售期間未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更或者注銷監(jiān)管賬戶。

新規(guī)規(guī)定，預(yù)售人違反規(guī)定或采取提供虛假資料騙取商品房預(yù)售資金的，在原監(jiān)管額度的基礎(chǔ)上提高50%進(jìn)行監(jiān)管。商品房預(yù)售項目在預(yù)售期間出現(xiàn)工程建設(shè)停工半年以上的，監(jiān)管主管部門應(yīng)當(dāng)暫停監(jiān)管賬戶的資金支取，并暫停該項目預(yù)售直至項目工程建設(shè)恢復(fù)正常施工為止。

新規(guī)還提出，能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行必須通過招標(biāo)確定。目前中標(biāo)銀行共有十家，分別是農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、興業(yè)銀行、中國銀行、中信銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、桂林銀行、漓江農(nóng)合行。

如果監(jiān)管銀行因監(jiān)管不力，致使預(yù)售人超前、超額支取商品房預(yù)售監(jiān)管資金，造成工程無法按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。監(jiān)管銀行違反本辦法相關(guān)規(guī)定或者擅自劃撥應(yīng)監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。監(jiān)管主管部門應(yīng)當(dāng)公示監(jiān)管銀行的以上不良行為，并向人民銀行桂林市中心支行、桂林銀保監(jiān)分局通報情況，將以上不良行為記入不良信息檔案，并取消其1至3年的商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)資格。

這意味著，監(jiān)管銀行不能隨意“配合”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)動預(yù)售資金，而是不僅要監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動，也同樣接受其他部門的監(jiān)管。這些措施的最終目的是確保項目如期交付。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步將會同金融監(jiān)管部門推動實現(xiàn)預(yù)售監(jiān)管賬戶數(shù)據(jù)信息共享，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金收存和使用的監(jiān)管。

04業(yè)內(nèi)人士：新規(guī)有利于規(guī)范行業(yè)發(fā)展

桂林“五城區(qū)”即象山區(qū)、秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、七星區(qū)、雁山區(qū)等范圍內(nèi)申請商品房預(yù)售許可項目，其預(yù)售資金收存、支出和使用、監(jiān)督管理等活動，適用新規(guī)。其他縣(市、區(qū))商品房預(yù)售資金監(jiān)管，可以參照執(zhí)行。新規(guī)自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

9月30日，記者聯(lián)系臨桂區(qū)和靈川縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)部門，對方表示將遵照桂林五城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)執(zhí)行。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度提高，對開發(fā)商有何影響?9月28日，記者走訪了多個項目了解到，不少房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始落實商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，主要針對市場推新樓棟。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要過渡期。新批的項目按照新辦法執(zhí)行，之前按舊的監(jiān)管協(xié)議簽訂的項目，仍按照原監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行。

對于本次新規(guī)的出臺，不少開發(fā)商認(rèn)為，對企業(yè)影響有利有弊，從整體上來看，利大于弊。

七星區(qū)云景臺項目營銷負(fù)責(zé)人蒙孝婷認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度提高，最終目的是為了保證項目工程建設(shè)順利開展，確保項目正常交付，對市場來說，無疑是保交樓的有力舉措。政府加大市場監(jiān)管，確保市場穩(wěn)定運(yùn)行，長遠(yuǎn)來看，這對促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展有較大的幫助。從短期來看，如果是資金實力雄厚的開發(fā)商，資金監(jiān)管額度提高也不影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，而且可以提高項目銷售的自信心，對于項目銷售有促進(jìn)作用，屬于好上加好。因此，新規(guī)對資金實力雄厚的開發(fā)商影響并不大。

“但對資金壓力較大的企業(yè)來說無疑是‘雪上加霜’。”蒙孝婷認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)下行壓力較大，企業(yè)銷售回款較慢，面臨巨大的資金流動壓力，如果企業(yè)資金實力不足，加上監(jiān)管資金額度提高，在多重壓力下，對于企業(yè)來說無疑難上加難。

市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長申應(yīng)林認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度提高后，因不同開發(fā)商的項目價格不一，影響效果也會不同。多措并舉保交樓，對規(guī)范行業(yè)發(fā)展有積極作用，行業(yè)將逐漸淘汰一批實力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

延伸閱讀

消費(fèi)者買房多留心

房款要轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶

商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，購房者是最大的獲利者，這將有效防范“爛尾樓”的出現(xiàn)。但監(jiān)管的前提是賬戶里要有錢，而監(jiān)管資金的主要來源是房屋銷售款，這意味著購房者在進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時要注意將房款轉(zhuǎn)入相應(yīng)的監(jiān)管賬戶，提高購房款直接繳存進(jìn)監(jiān)管賬戶的安全意識。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，購房者在買房時須關(guān)注項目的相關(guān)證件是否齊全，比如《商品房預(yù)售許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》等。

項目每個樓棟都有對應(yīng)的《商品房預(yù)售許可證》以及對應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，購房者在簽訂購房合同時要注意查看樓棟的監(jiān)管賬戶，房款務(wù)必要轉(zhuǎn)入對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。在完成購房合同的簽訂之后，要及時催促開發(fā)商去相關(guān)部門進(jìn)行合同備案。“在進(jìn)行購房合同審核備案時，我們將查看該合同對應(yīng)的房款是否進(jìn)入監(jiān)管賬戶，只有資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶才允許備案。”該負(fù)責(zé)人說，購房者要提高自我保護(hù)意識，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)銷售的產(chǎn)品沒有對應(yīng)的商品房預(yù)售證，或者缺少對應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，可及時向項目所在地住建部門投訴舉報。

來源 | 桂林晚報(見習(xí)記者韋彥青)