為全面貫徹落實(shí)中央、自治區(qū)關(guān)于統(tǒng)籌做好經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的決策部署，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六保”任務(wù)，以市場(chǎng)配置資源為導(dǎo)向，進(jìn)一步加大推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極防范化解商業(yè)辦公用房高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《桂林市人民政府關(guān)于印發(fā)化解非住宅商品房庫(kù)存若干意見的通知》(市政規(guī)〔2020〕27 號(hào))“允許房地產(chǎn)在建項(xiàng)目調(diào)整商住比例”文件精神，進(jìn)一步明確相關(guān)工作職責(zé)和工作流程。

近日，桂林市自然資源局對(duì)外公布了《桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則(試行)》(下稱《細(xì)則》)，正式向社會(huì)公開征求意見，有關(guān)單位和公眾可于2022年9月12日前提出意見。

適用范圍及申請(qǐng)條件

【資料圖】

一、適用范圍對(duì)桂林市象山區(qū)、秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、七星區(qū)、雁山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，土地技術(shù)指標(biāo)中商業(yè)比例大于5%，容積率大于1.0，符合市政規(guī)〔2020〕27 號(hào)文中所述且經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核定為庫(kù)存非住宅商品房的在建(已經(jīng)取得建筑工程施工許可證)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，適用本細(xì)則。

已開工建設(shè)但位于規(guī)劃的核心商圈、重要商業(yè)服務(wù)業(yè)區(qū)或者通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)用地政策取得土地使用權(quán)的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地項(xiàng)目;或者已開工建設(shè)，但被認(rèn)定為閑置土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目原則上不得申請(qǐng)商住比例調(diào)整。

二、申請(qǐng)條件

按照市政規(guī)〔2020〕27 號(hào)中“允許房地產(chǎn)在建項(xiàng)目調(diào)整商住比例”的精神，符合本細(xì)則適用范圍，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核定為庫(kù)存非住宅商品房且所在城區(qū)人民政府初步研究確有必要且符合教育、養(yǎng)老等公建配套設(shè)施要求的非住宅商品房，可以申請(qǐng)商住比例調(diào)整。申請(qǐng)商住比例調(diào)整還須同時(shí)符合下列條件：

(一)已結(jié)清地價(jià)款及稅費(fèi);

(二)項(xiàng)目(以棟為最小單位)無(wú)銷售記錄或者已部分銷售，但已與購(gòu)房人協(xié)商達(dá)成一致的;

(三)項(xiàng)目未被查封、扣押、監(jiān)管或者雖被查封、扣押、監(jiān)管，但作出查封、扣押、監(jiān)管決定的部門同意申請(qǐng)變更;

(四)建筑物及建設(shè)用地使用權(quán)未被抵押或者雖有抵押，但已取得抵押權(quán)人書面同意意見。

調(diào)整商住比例需要的申請(qǐng)材料

土地使用權(quán)人提出在建非住宅商品房調(diào)整商住比例申請(qǐng)，應(yīng)提交如下材料：(一)書面申請(qǐng)報(bào)告。(二)土地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(核查原件)。(三)市住房和城鄉(xiāng)主管部門出具的項(xiàng)目(以棟為最小單位)銷售(情況)證明;項(xiàng)目(以棟為最小單位)如已部分銷售的，需提供與購(gòu)房人協(xié)商達(dá)成一致的書面同意意見。(四)調(diào)整論證報(bào)告(包含項(xiàng)目調(diào)整的必要性及可行性分析;如涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，須包含控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整必要性論證報(bào)告及修改方案;調(diào)整后可增加的公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容及規(guī)模，以及區(qū)域配套設(shè)施是否滿足該項(xiàng)目調(diào)整需求的結(jié)論)。(五)項(xiàng)目所在城區(qū)人民政府關(guān)于項(xiàng)目調(diào)整必要性及可行性的意見。(六)項(xiàng)目未被查封或者雖被查封，但作出查封決定的機(jī)關(guān)同意申請(qǐng)變更的證明文件。(七)項(xiàng)目有在建工程抵押的，需提交抵押權(quán)人書面同意意見。(八)修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑風(fēng)貌方案。

(九)各職能部門需要的其他材料。

審查重點(diǎn)及部門職責(zé)

(一)重點(diǎn)審查內(nèi)容1.非住宅商品房商住比例調(diào)整涉及的教育、養(yǎng)老、嬰幼兒照護(hù)、衛(wèi)生醫(yī)療、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施是否滿足要求。在商住比例調(diào)整涉及的教育設(shè)施問(wèn)題上，采取三種解決方式：一是通過(guò)新建或改擴(kuò)建擬調(diào)整項(xiàng)目周邊已規(guī)劃有或已建設(shè)有的公辦教育配套設(shè)施，以滿足新增學(xué)位需求，新建或改擴(kuò)建學(xué)校產(chǎn)生的建設(shè)費(fèi)用由申報(bào)企業(yè)承擔(dān);二是無(wú)法通過(guò)新建或改擴(kuò)建周邊公辦教育設(shè)施滿足需求的，則由申報(bào)企業(yè)從擬調(diào)整項(xiàng)目中提供土地新建或改擴(kuò)建學(xué)校以滿足需求，同一學(xué)區(qū)范圍內(nèi)相鄰地塊共同申請(qǐng)調(diào)整的，可協(xié)商共同擴(kuò)建或新建學(xué)校。三是申請(qǐng)商住比例調(diào)整時(shí)無(wú)法通過(guò)新建或改擴(kuò)建學(xué)校滿足需求的，經(jīng)市教育主管部門同意采用交納教育配套費(fèi)等形式解決新增學(xué)位需求的，須由市教育主管部門、城區(qū)人民政府制定教育配套費(fèi)監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)專款專用。2.庫(kù)存非住宅商品房商住比例調(diào)整不得突破地塊土地出讓合同中規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo);庫(kù)存非住宅商品房項(xiàng)目原容積率、建筑密度、建筑高度超過(guò)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的，調(diào)整后該項(xiàng)目指標(biāo)必須滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》開發(fā)控制指標(biāo)的要求。

(3)庫(kù)存非住宅商品房調(diào)整為居住用地的比例最高不應(yīng)超過(guò)原規(guī)劃商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積的95%。

(二)審查部門職責(zé)

各部門對(duì)庫(kù)存非住宅商品房調(diào)整為普通商品住房的必要性和可行性、修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的必要性和規(guī)劃修改方案的可行性進(jìn)行全面論證和審查：

1.市自然資源局

(1)核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目用地取得時(shí)間及出讓金繳納情況。(2)核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目是否有被查封或其他限制情況。(3)審核擬調(diào)整項(xiàng)目容積率情況。(4)審核擬調(diào)整方案的技術(shù)符合性。

(5)核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目土地出讓時(shí)是否涉及相關(guān)優(yōu)惠政策及限制條件，如涉及優(yōu)惠政策或限制條件的，提出解決措施。

2.各城區(qū)政府(1)結(jié)合城區(qū)庫(kù)存非住宅商品房現(xiàn)狀和區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，就項(xiàng)目調(diào)整的必要性提出建議。(2)核實(shí)片區(qū)教育、養(yǎng)老、嬰幼兒照護(hù)、衛(wèi)生醫(yī)療、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施承載力能否滿足相關(guān)規(guī)定要求。

(3)針對(duì)市教育局同意采用交納教育配套費(fèi)解決學(xué)位需求的項(xiàng)目，制定教育配套費(fèi)交納方案。

3.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局(1)對(duì)我市庫(kù)存在建非住宅商品房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行商住比例調(diào)整的建設(shè)項(xiàng)目是否屬于在建庫(kù)存非住宅商品房進(jìn)行核定。(2)根據(jù)庫(kù)存非住宅商品房情況，按照市政規(guī)〔2020〕27號(hào)文對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房的必要性提出意見。

(3)核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和預(yù)售、銷售情況，包含核實(shí)已銷售部分是否取得購(gòu)房人書面同意意見。

4.市教育局核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目片區(qū)涉及的中小學(xué)、幼兒園學(xué)位能否滿足片區(qū)配套需求，按照本文要求提出解決措施。(1)擬調(diào)整項(xiàng)目周邊已建有或已規(guī)劃有公辦教育配套設(shè)施的，計(jì)算該項(xiàng)目調(diào)整后新增人口規(guī)模，核定周邊教育配套是否能夠解決新增學(xué)位需求，并按照本細(xì)則審查重點(diǎn)要求提出解決措施。涉及擴(kuò)建現(xiàn)有學(xué)校的，擴(kuò)建部分須滿足項(xiàng)目擬調(diào)整新增的學(xué)位需求;涉及新建學(xué)校的，按小學(xué)不少于18班、幼兒園不少于6班的規(guī)模且滿足項(xiàng)目擬調(diào)整新增學(xué)位需求進(jìn)行“雙控制”，如調(diào)整后增加的人口規(guī)模達(dá)到建設(shè)初級(jí)中學(xué)要求的，還需按規(guī)定新建不少于24班的初級(jí)中學(xué)。同一學(xué)區(qū)范圍內(nèi)相鄰地塊共同申請(qǐng)調(diào)整的，可協(xié)商共同擴(kuò)建或新建學(xué)校。

(2)制定教育配套費(fèi)監(jiān)督管理機(jī)制，審核教育配套費(fèi)交納方案，會(huì)同城區(qū)政府核定教育配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5.市商務(wù)局：根據(jù)我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目是否位于我市核心商圈或重要商業(yè)服務(wù)業(yè)區(qū)。6.市民政局：核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目涉及的兒童福利設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。

7.市衛(wèi)生健康委

(1)核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目片區(qū)涉及的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否滿足片區(qū)配套需求，提出解決措施。(2)核實(shí)擬調(diào)整項(xiàng)目涉及的嬰幼兒照護(hù)設(shè)施是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。

8.生態(tài)環(huán)境局：核實(shí)擬進(jìn)行商住比例調(diào)整地塊是否屬于土壤污染地塊，提出解決方案。

土地出讓年限及土地價(jià)款相關(guān)規(guī)定

(一)將庫(kù)存非住宅商品房項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房開發(fā)涉及改變土地用途的，土地使用年限按原土地出讓合同起算。(二)根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))的有關(guān)規(guī)定，如調(diào)整土地使用條件補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估結(jié)果為正值，須按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款;如果調(diào)整土地使用條件補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估結(jié)果為負(fù)值則不退還地價(jià)款。以自然資源主管部門受理土地使用條件調(diào)整審批手續(xù)的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。(三)按照本細(xì)則進(jìn)行庫(kù)存非住宅商品房商住比例調(diào)整的項(xiàng)目，原《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》明確在出讓期限內(nèi)改變合同約定土地用途需要由出讓人有償收回建設(shè)用地使用權(quán)的，可以采取完善用地手續(xù)，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，由受讓人按照批準(zhǔn)改變時(shí)新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)繳國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，辦理土地變更登記。

七、本細(xì)則自印發(fā)之日起，試行兩年。試行期內(nèi)，土地使用權(quán)人提出調(diào)整申請(qǐng)的按本細(xì)則執(zhí)行，如申請(qǐng)受理后兩年內(nèi)未完成土地用途變更登記(以是否取得變更后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為準(zhǔn))的，不再適用本細(xì)則規(guī)定。

附：1.桂林市商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房不涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的流程

2.桂林市商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房涉及修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的流程

桂林市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整商住比例實(shí)施細(xì)則(試行)(審議后修改稿)原文件如下：

來(lái)源：桂房網(wǎng)、桂林市自然資源局

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