10月8日，華夏幸福(600340.SH)復牌后一字漲停，截至發(fā)稿報4.41元，總市值172.6億元。中國平安(601318.SH)也罕見大漲，截止發(fā)稿報51.74元，漲幅約7%。

市場情緒上揚，源自節(jié)前的一份化債方案。9月30日，華夏幸福與金融機構債權人委員會舉行全體債權人大會，并公布最新化債方案：針對2192億元金融性債務，將通過賣資產(chǎn)回籠資金、現(xiàn)金清償、債務展期等方式，分批實現(xiàn)債務化解。

總體來看，這份金融債務清償方案，路徑較為清晰，且一定程度上超出市場預期。

其中，對于變現(xiàn)能力較強的資產(chǎn)，華夏幸福擬通過尋找潛在投資者進行出售變現(xiàn)，預計賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元，其中570 億元擬用于現(xiàn)金償付金融債務。

與此同時，出售資產(chǎn)將帶走金融債務約500億元，相關項目公司的股權需要尋找投資者接盤，后者承接的債務需要通過展期、降息等方式化解，同時項目公司還將通過債務置換等方式有條件承接相應債務。

對于有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)，設立信托計劃，通過信托收益份額償付債務，預期相關規(guī)模約220億元。對353億元優(yōu)先類金融債務，進行留債、展期、利率下調(diào)，保持原擔保條件不變，其中擔保債券在擔保物處置時優(yōu)先受償。

剩余550億帶息債務，則待公司運轉有序后逐步消化。中信建投發(fā)表研報認為，本次方案未出現(xiàn)債務打折情況，預計所有債務人本金將獲得償付，平安的債務風險敞口亦將受益，整體來看，債務重組計劃超預期。

對中國平安來說，預計其債務本金均將獲得償付，后續(xù)無需再次計提債權減值、且存在減值轉回的可能;中國平安對此的股權類投資撥備率高達75%、預計亦無需再次減值、并將受益于華夏幸福恢復產(chǎn)業(yè)新城“造血”功能而提升。

作為曾經(jīng)的環(huán)京“地產(chǎn)黑馬”，華夏幸福的走勢牽動著許多投資者的心。

受產(chǎn)業(yè)新城資金沉淀、環(huán)京限購、融資收緊、疫情沖擊等影響，2021年2月，華夏幸福首次宣布52億債務逾期，截至9月累計債務違約近900億元。隨著債務違約風波蔓延，華夏幸福股價也一路下滑，年內(nèi)跌幅達7成，投資者損失慘重。

今年7月份，華夏幸福債務重組方案數(shù)次流出，其中不乏“8折兌付個人理財投資者”等版本，不過均未得到官方確認。另市場意外的是，9月尾聲，化債方案艱難出爐，且遵守了此前“不逃廢債”的承諾，整體重組計劃超預期。

目前來看，上述化債方案仍存在不確定性，有諸多問題待解決。譬如，大部分債券明確了“留債、展期、利率下調(diào)”等思路，同時豁免已發(fā)生未支付的利息、罰息、違約金等，這些均需取得相關債權人同意，資產(chǎn)收購方同樣需要敲定。

不過，“難產(chǎn)”許久的債務重組總算有了進展，且沒有對債務進行“打折”處理，對各方來說，也是重整上路的開始。此外，若剔除“出售資產(chǎn)帶走”的500億元債務和約352億元“優(yōu)先類金融債務”，首期現(xiàn)金清償率預計可達42.5%以上。

與此同時，華夏幸福還公布了持續(xù)經(jīng)營計劃，將保留孔雀城住宅業(yè)務、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務、物業(yè)管理業(yè)務及其他業(yè)務，通過債務重組、持續(xù)運營，逐步恢復“造血”能力與公司資信。

其中，孔雀城住宅業(yè)務板塊，將成立住宅開發(fā)和交付運作平臺，由“政債企”三方監(jiān)督，提振去化速度和銷售價格，逐步恢復孔雀城板塊融資功能，探討以滾動拿地開發(fā)等多元化手段，更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)與交付任務。

在房企頻頻出現(xiàn)行業(yè)信用危機隱現(xiàn)的背景下，華夏幸福的這份債務重組方案，也為其他危機中的房企提供了借鑒：通過及時出售資產(chǎn)等方式，控制風險，不至于危機爆發(fā)。

海通證券認為，日前央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會首次提及房地產(chǎn)，明確“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，有助于穩(wěn)定市場預期、提振行業(yè)發(fā)展信心，房地產(chǎn)投資整體風險可控，市場無需過度擔憂。