6月18日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，加快發(fā)展保障性租賃住房政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與，加強(qiáng)金融支持，增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶型保障性租賃住房供給。

“加快發(fā)展保障性租賃住房政策，旨在解決新市民和年輕人、新就業(yè)大學(xué)生等人群進(jìn)入城市后的迫切需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“上述群體是當(dāng)前住房需求的主體，也是迫切需要解決住房需求的人群。目前，部分大城市高房?jī)r(jià)、高租金問題較為突出，對(duì)于新增住房需求的釋放，是很大的障礙，也是上述人群難以在城市落腳和扎根的主要原因之一。”

各方責(zé)任如何落實(shí)

“這是對(duì)發(fā)展保障性租賃住房過程中，政府和市場(chǎng)力量角色的分工。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與。

對(duì)于何為“主體責(zé)任”，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者解釋，首先是政府要購買社會(huì)服務(wù)，即在運(yùn)作層面可以通過市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)，但可以由政府購買服務(wù)的方式來確保保障性住房的穩(wěn)定性;其次是把握好調(diào)控基調(diào)，通過積極增加土地供應(yīng)、房源供應(yīng)以及配套政策的完善來保障服務(wù)。

在李宇嘉看來，強(qiáng)調(diào)地方政府的主體責(zé)任，主要是在供應(yīng)保障性租賃住房的過程中，地方政府要在降低土地成本、開拓多渠道房源供應(yīng)等方面，給予政策、資金、規(guī)劃等方面的支持。無論是集體土地建設(shè)租賃住房，還是企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)或者是商業(yè)辦公改租賃，都需要在規(guī)劃調(diào)整、配套設(shè)施落地、協(xié)調(diào)原有用地主體的配合，降低開發(fā)成本和改造成本等。

而市場(chǎng)力量參與則主要體現(xiàn)在具體運(yùn)營(yíng)層面。李宇嘉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，保障性租賃住房的供給、運(yùn)營(yíng)，可以由市場(chǎng)化的企業(yè)作為主體來推進(jìn)。“這是保障性租賃房和公租房最大的區(qū)別。也就是說，前者以市場(chǎng)為主導(dǎo)，是準(zhǔn)公益的住房產(chǎn)品，要在政府政策、規(guī)劃扶持、普惠金融支持下，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化資金平衡;后者以政府為主導(dǎo)，是完全公益的住房產(chǎn)品，屬于政府兜底保障性質(zhì)的職能范疇。”李宇嘉說。

此外，受訪專家普遍認(rèn)為，保障性租賃住房的資金來源也應(yīng)以市場(chǎng)為主。“財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金、發(fā)改委專項(xiàng)資金能夠?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目的公共配套和前期改造投入提供支持，此外，還可以通過銀團(tuán)貸款、普惠金融、專項(xiàng)債券、信托投資基金等化解市場(chǎng)化租賃企業(yè)的資金困境。”李宇嘉建議，在租賃項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)中，企業(yè)可通過租金收入、增值服務(wù)收益等，實(shí)現(xiàn)最終的資金平衡。在這個(gè)過程中，地方政府的政策支持和長(zhǎng)期規(guī)劃能夠更好吸引市場(chǎng)主體參與。例如，前期財(cái)政資金和專項(xiàng)資金的撬動(dòng)作用，以及低息銀行貸款、普惠金融的支持，對(duì)激勵(lì)市場(chǎng)力量踴躍進(jìn)入、實(shí)現(xiàn)資金平衡有重要作用。

減稅降費(fèi)形成利好

除了政策引導(dǎo)外，本次國(guó)常會(huì)明確提出了具體的減稅措施，這是對(duì)住房租賃企業(yè)的政策“大禮包”。本次會(huì)議確定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，本次政策最大的亮點(diǎn)在于提及了減稅的內(nèi)容。其中，對(duì)于增值稅而言，政策明確，可以減按1.5%的比例進(jìn)行繳納。

“可以看到，過去政策更強(qiáng)調(diào)對(duì)個(gè)人房東的減免政策，而對(duì)企業(yè)的減免政策規(guī)定較少。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著近年來市場(chǎng)和政策的改革，尤其是在“多主體供給、多渠道保障”的機(jī)制下，機(jī)構(gòu)性房源明顯增多，即企業(yè)提供的租賃房源在增加。此次針對(duì)租賃企業(yè)給予稅費(fèi)減免，具有非常好的導(dǎo)向。這能夠推動(dòng)租賃企業(yè)更好地做好租賃業(yè)務(wù)，對(duì)于已經(jīng)開展租賃業(yè)務(wù)的各大開發(fā)商形成利好。

“此次送來了政策‘大禮包’，過去長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨很多困惑，尤其是爆雷問題讓很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)非常焦慮。” 李宇嘉表示，租賃企業(yè)的稅負(fù)壓力在減小，經(jīng)營(yíng)方向更為明確。過去，一般納稅人規(guī)模企業(yè)出租房屋也需繳納房產(chǎn)稅、增值稅及附加費(fèi)用，前者為12%，后者約為10.2%(小規(guī)模納稅人企業(yè)費(fèi)率相對(duì)較低);住房租賃企業(yè)提供住宿服務(wù)，按營(yíng)業(yè)收入的6%(9%)繳納增值稅，按增值稅的12%繳納附加費(fèi)用，按營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的25%繳納企業(yè)所得稅。近幾年，長(zhǎng)租公寓和市場(chǎng)化租賃企業(yè)對(duì)于降低稅負(fù)成本的呼吁非常強(qiáng)烈。因此，本次減稅政策力度非常大。

“國(guó)家發(fā)展低成本、具有保障性質(zhì)的租賃住房，旨在降低年輕人、新市民和新就業(yè)大學(xué)生在城市生活、工作、就業(yè)的成本，幫助其順利融入城市，政策力度比較大。”李宇嘉認(rèn)為，這對(duì)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)消費(fèi)和內(nèi)需增長(zhǎng)引擎的打造，構(gòu)建雙循環(huán)新發(fā)展格局，分流住房購置需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康理性發(fā)展，具有重要意義。