“統租房”橫空出世，誰是最大受益者？

文|凱風

(資料圖片)

來了就是深圳人。

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深圳有2000萬實際管理人口，但超過一半都住在城中村。

城中村，是中國版的“落腳城市”，是許多人踏入大城市的第一站，既是向前追逐夢想的跳板，也是“三和大神”們提桶跑路的避風港。

如今，擁有1000個城中村的深圳，正在發生一場巨變。

近日，深圳南山區白芒村等多個城中村的統租房一事引起熱議。據媒體報道，因城中村房子被統租，很多房東要求租客在6月底之前搬離。

所謂統租房，顧名思義，由官方機構統一收儲，與房東簽訂10年以上的長租協議，升級改造之后再進行出租，部分可納入政策性保障房體系。

換言之，地方機構親自下場，成為史上最大的“二房東”。

據悉，為了完成收儲，有關機構給出了高溢價的租金，加上補貼，普遍上浮30%以上，最高者接近翻倍，因此正在準備扒龍舟的房東們自然皆大歡喜。

與之對比，租客面臨被迫搬家的困擾，但更多的還是對未來房租上漲的擔憂。

對此，有關機構表示，大部分房源與改造前基本持平，即便上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

對于統租模式，相關企業表示要堅持“增供低價、保本微利”原則，為新市民、年輕人提供高品質、可支付的保障性租賃住房。

問題來了，如此之高的統租收儲成本，再加上改造支出，如果房租原地踏步，而企業又要“保本微利”，恐怕是“不可能三角”。

靠什么打破這個“不可能”？

02

顯然，沒有任何一家市場化企業，能做好這門生意。

早在2017年，同樣是在深圳，萬科就曾提出“萬村計劃”的宏大設想，但最后無疾而終。

此事遭到房東與租房的集體反對，一個擔心給的租金太低，一個擔心要的房租太高，誰都不愿意中間商賺差價。

此外，前些年盛行的長租公寓也曾經這么玩過。

此外，一些長租企業高價收房、低價長租，再加上租金貸，玩起了“高收低付”、“長進短出”的跑馬圈地游戲。

這種模式，即使在金融擴張期能短期得以維持，一旦遭遇市場轉向，最終必然一地雞毛。后來的事情，大家都知道了。

市場模式行不通，金融游戲不可取，剩下的唯一可行之路：政策邏輯。

借助官方背書，統一收儲之下，幾乎整個區域租賃市場都歸一家機構所有，自然就有了對房租的定價權，這是市場化企業難以企及的。

更為核心的是，一旦“統租房”被定位為保障性租賃住房，納入官方的保障房供應計劃，自然就能得到政策支持乃至財政補貼。

對于官方來說，保障房建設的任務壓在頭上，而深圳由于城市面積過小，土地資源幾近枯竭，很難從零開始供應，借助城中村“曲線救國”，不失為一條可行之路。

一個大背景是前不久，深圳剛將十四五期間的保障性住房目標，從54萬套調整到不少于74萬套（間），決心之大可見一斑。

這也是統租模式開始大行其道的原因所在，也不失為解決保障房問題的可行之路。

不過，問題仍舊存在，羊毛出在羊身上，一切皆有其代價。

財政補貼能夠維持多久？房租不漲價又能持續幾年……這都是必須直面的問題。

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來了就是深圳人，但許多人卻住在城中村。

根據當地官方發布的報告，深圳共有各類住房1129萬套，聽起來不少，滿足兩千萬乃至更多人口的需求似乎不成問題。

然而，在這些房子里，公共住房占比僅為5%，而商品房不到200萬套，占比17%。

深圳存量住房結構

這意味著，在深圳，接近80%的房子，是私人自建房、宿舍和單位自建房、村集體統建樓、軍產房等。

其中，據不完全統計，位于城中村的私人自建房、村集體統建樓接近600萬套，占了半壁江山。

這種局面的出現，與深圳城市化速度過快、城市面積過小、土地供應側重于產業開發等因素不無關系。

客觀而言，深圳，只有不到2000平方公里的面積，卻承載了1700多萬常住人口，地少人多，成了助推房價上漲的催化劑。

同時，長期以來，深圳以產業思維發展城市，大量供應工業及商業用地，而居住用地占比僅為20%左右，低于國家相關標準中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上。

如今，深圳已經悄然轉向，不僅要求居住用地占比不得低于30%，而且開始了聲勢浩大的公共住房建設之路。

問題在于，深圳想做大保障房，但卻沒有多少地可供開發。

這兩年，即使不斷加大供應，深圳2023年的居住用地供應僅為330公頃，其中不少還是靠城市更新整備而來。

與之對比，人口規模基本相當的廣州，2023年住宅用地供應計劃901公頃，完全不在一個量級。

當然，深圳還有大量城中村，完全可以通過大拆大建來提供新的增量。

然而，且不說大拆大建模式早已被叫停，在樓市橫盤乃至下行期，城中村拆遷的積極性未必有那么高，短期很難快速推動。

退而求其次，深圳1000多個城中村、數百萬套村房，自然而然就成了新的選項。

凡事都有兩面。一旦統租房開始廣泛復制，深圳大規模的城中村拆遷改造或許不那么迫切了，許多人的“拆遷夢”或將就此擱淺。

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高房價，是超大特大城市面臨的共同難題。

根據ULI最近發布的《2023年亞太住房可獲得性指數報告》，新加坡私人住宅中位數房價和租金雙雙超過香港，位居亞太地區之首。若以住房可負擔指數來看，深圳則穩居亞太地區首位。

另據澤平宏觀統計，深圳中心區域房價位居全球前列，僅次于香港、首爾、新加坡、北京。若扣除公攤面積，則超過首爾和新加坡。

香港、深圳、新加坡，這三個城市有一定相似性。

三城的GDP總量接近，同樣面臨“人多地少”的困境，土地資源相對緊缺，而人口持續涌入，成為高房價重要的支撐。

不同之處在于，香港走向了高度市場化的高房價之路，新加坡走向了保障房之路。

在新加坡，組屋占比高達80%，私人住宅20%。組屋由政府興建，優先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴控售價，讓房價收入比始終維持在5-6的合理水平。

雖然這兩年由于人口和資金瘋狂涌入，新加坡房價創下歷史新高，但由于公共住房的存在，新加坡普通人得以免受高房價之困。

前兩年，有關人士表示，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房。

為此，深圳在通過史上最嚴調控遏制房價的同時，開啟了聲勢浩大的公共住房建設。

一旦有了更多的公共住房，即使不訴諸最嚴調控，深圳的高房價，也勢必得到一定程度的遏制。

如果有一天，高房價不再是深圳的代名詞，“來了就是深圳人”也不再是一個傳說。