“我們今天(3月16日)收到總行消息，經(jīng)營貸二抵正式漲價，通知說是‘貸款利率原則上采用固定定價方式，不低于10.8%’，這么貴的二抵和信用貸利率都有一拼，業(yè)務(wù)看來是很難推進(jìn)了。一抵利率目前還沒變，最低可以到5.5%。”某城商行上海分行個金部人士對第一財經(jīng)表示。
在樓市調(diào)控的背景下，各地排查經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，此前已有銀行上調(diào)經(jīng)營性貸款利率。而所謂“二抵”是指經(jīng)營性二次抵押貸款業(yè)務(wù)，指銀行向自然人發(fā)放的，用于生產(chǎn)經(jīng)營性用途，以在銀行辦理按揭的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請的個人貸款，相比“一抵”，“二抵”的抵押品是正在按揭中的自有住宅。
據(jù)記者了解，上海部分銀行的一抵和二抵經(jīng)營貸利率都有所上調(diào)，但并非普遍現(xiàn)象。某國有大行上海分行人士3月16日對第一財經(jīng)表示：“目前兩個利率都尚未變化。”
“目前我們的按揭貸款已經(jīng)幾乎停擺，如果經(jīng)營貸一抵也大幅抬價，整體業(yè)務(wù)和業(yè)績考核都可能受到影響。”上述城商行人士對記者稱。
有銀行經(jīng)營貸“二抵”大幅漲價
近期，北京、上海、廣東等地嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房市的行動依然在延續(xù)。就在3月12日，央行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》，再次明確要切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
據(jù)第一財經(jīng)了解，經(jīng)營貸、消費貸流入房市的現(xiàn)象由來已久。去年三、四季度，銀行推動經(jīng)營貸、消費貸業(yè)務(wù)的意愿尤為強烈，對于資金的流向并不會過多關(guān)注，當(dāng)時業(yè)務(wù)大幅放量。今年3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月，70城房價同比漲幅較上月有所上升。
目前，銀行對于經(jīng)營貸的審核正在趨嚴(yán)，而且部分銀行開始漲價，上調(diào)利率將有助于打壓經(jīng)營貸的違規(guī)套利空間。上述城商行的二抵利率就攀升至10.8%，較此前的利率水平大幅調(diào)升了超3個百分點，覆蓋地區(qū)包括上海、南京、蘇州、杭州、北京、無錫、寧波、溫州、麗水、金華。
第一財經(jīng)獲得的一份文件顯示，上述城商行二抵的發(fā)放對象包括：個體工商戶、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司等實際經(jīng)營者。準(zhǔn)入條件上要求實際經(jīng)營者原則上應(yīng)為企業(yè)的法定代表人、大股東(指控股股東或股份占比最大的股東)，或法定代表人、股東的配偶及其直系親屬等;經(jīng)辦行所在地經(jīng)營，營業(yè)執(zhí)照1年以上，原則上要求提供納稅銷售或增值稅繳納證明落實企業(yè)真實經(jīng)營，不接受經(jīng)營流水或合同訂單等證明材料，同時要求經(jīng)營場所實地走訪;企業(yè)銷售收入具體要求為：授信額度300萬元(含)以內(nèi)的，要求銷售收入與負(fù)債匹配;授信額度300萬元以上的，要求納稅銷售收入與負(fù)債匹配;提供本人正在按揭中的自有住宅作為抵押物，房產(chǎn)位于經(jīng)辦行所在地，原則上要求按揭還款1年(含)以上，如首付比例超過 40%(含)以上，可不受還款年限限制;借款人年齡加授信期限不得超過65周歲;授信期限加房齡不超過30年;要求抵押物非家庭唯一住宅;房產(chǎn)面積不低于70平方米(北上深除外);原則上近2年貸款及信用卡逾期欠息合計不超過5次;禁止準(zhǔn)入的行業(yè)包括：財富/投資公司、擔(dān)保/小貸公司、典當(dāng)、娛樂、中介及酒店。
盡管該行的二抵利率大幅攀升，但一抵仍維持在接近5.5%的水平。而幾家接受記者采訪的國有大行公司部和個金部人士則表示：“目前經(jīng)營貸的利率還沒有漲。從本質(zhì)上來說，經(jīng)營貸的用途仍是支持實體企業(yè)，是否漲價仍要看進(jìn)一步的指引。”
也有銀行的經(jīng)營貸價格仍維持在非常低的水平。例如，上海某股份行支行人士表示：“如果做經(jīng)營貸，首抵是房貸的話，可以做二抵，利率4.85%～5.5%。”
3月15日，第一財經(jīng)曾報道，盡管已有銀行上調(diào)經(jīng)營性貸款利率，但整體“漲價”可能性不大。
嚴(yán)查資金違規(guī)流入房市
早前，經(jīng)營貸流入房市的情況屢禁不止。一位貸款中介人士告訴第一財經(jīng)，因經(jīng)營貸需要以房產(chǎn)作為抵押，所以使用經(jīng)營貸購房的客戶群體多為二套房購房者。
除個人身份證明及收入證明等基本信息，申請經(jīng)營貸還需提供公司相關(guān)資質(zhì)證明。此前，一些中介會建議購房者提前注冊或收購一家空殼公司，然后再刷一些公司流水等補齊證明材料。但這種做法的成本和難度都比較高，購房者自身可能還需要承擔(dān)公司經(jīng)營風(fēng)險。不同銀行對于借款人身份的要求標(biāo)準(zhǔn)是不同的，部分銀行資質(zhì)要求較為寬松，甚至有些只要求借款者本人是公司股東即可，這種操作起來門檻會比較低。但是，目前多數(shù)銀行都加強了審核力度。
事實上，早前還出現(xiàn)過普惠小微貸款進(jìn)入房市的情況。去年以來，由于普惠業(yè)務(wù)的利率非常低，吸引了部分炒房者的注意。
3月16日，某國有大行普惠部負(fù)責(zé)人對第一財經(jīng)表示，目前普惠業(yè)務(wù)貸款利率仍穩(wěn)中有降，基本保持在4%左右。
“其實，所有的關(guān)鍵點在于‘真實’，即貸款企業(yè)是否真的是小微企業(yè)，還是空殼公司?”上述負(fù)責(zé)人告訴記者。根據(jù)他的經(jīng)驗，小微企業(yè)和一般企業(yè)最大的差別在于，小微企業(yè)企業(yè)主的個人資金和公司資金分得并不明確，多數(shù)小微企業(yè)既有企業(yè)執(zhí)照，又有個體工商戶執(zhí)照，有的經(jīng)營流水從企業(yè)賬戶走，有的直接走個人賬戶。這與其交易習(xí)慣和便利度有關(guān)。
他稱，因此很難說這筆資金究竟是進(jìn)地產(chǎn)了，還是去經(jīng)營了。要防止個人成立空殼企業(yè)來騙貸，為此該行建立了篩查機制，即對剛成立的小微企業(yè)僅提供結(jié)算服務(wù)，暫時不做融資服務(wù)，需要待其經(jīng)營半年或一年后再做融資服務(wù)，經(jīng)營年限的要求就卡掉了一波想要賺政策紅利的空殼公司。
同時，銀行也加強了對資金流向的智能管控。首先從支付端就會進(jìn)行管控，若發(fā)現(xiàn)企業(yè)的直接交易對手有問題，即資金進(jìn)入了房市、股市，銀行系統(tǒng)會馬上停止資金支付;在貸后環(huán)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)短時間內(nèi)存在金額問題，銀行客戶經(jīng)理會立即跟進(jìn)，并及時收回資金。